マンションの管理費を滞納している物件が競売によって売却されるときの競売価格はどうやって決まるのでしょうか。

例えば、Ａさんという方が市場価格が１０００万円のＰマンションの部屋を所有しており、管理費を１００万円滞納しているという場合を考えてみたいと思います。

任意売却でマンションの部屋を売却する場合

Ａさんが任意売却でマンションをＢさんに売却する場合、Ｂさんは滞納管理費を承継してしまいますので、Ａさん・Ｂさん・Ｐ管理組合の三者間で合意をして、ＢさんはＡさんに９００万円を支払い、Ｐ管理組合に１００万円を支払うという方法でＰマンションの部屋を購入することになります。
この場合、ＡさんはＰマンションの部屋の所有権を失う代わりに９００万円を得ることができます。

強制競売でマンションの部屋が売却されてしまう場合

しかし、例えばＰ管理組合が管理費の滞納を理由にＡさんに訴訟を起こして判決を取得し、Ａさんの所有するＰマンションの部屋を差押えて強制競売を行った場合、Ａさんが得られる金銭は任意売却の場合よりも低くなってしまいます。
まず、強制競売においては競売市場性修正が働きますので、市場価格の６～７割程度の価格でしか物件が落札されません。７割だとするとＡさんの所有するＰマンションの部屋は滞納がなかったとしても７００万円でしか売れないことになります。さらに滞納管理費は落札者に承継されますので、落札者としては通常の落札価格から管理費の滞納分を差し引いた金額でなければ落札をしません。したがって、Ａさんの所有するＰマンションの部屋は６００万円でしか落札されないことになってしまいます。競売でＰマンションの部屋を落札したＢさんは６００万円の代金納付をし、落札後にＰ管理組合に１００万円を支払うことになります。

この場合、ＡさんはＰマンションの部屋の所有権を失う代わりに６００万円を得ることになりますが、実はそれで終わるわけではありません。
ＢさんはＡさんに対してＰ管理組合に支払った１００万円を求償することができるのです（東京高裁平成１７年３月３０日判決・判時１９１５号３２頁）。
任意売却の場合、ＢさんがＡさんに対して求償権を行使しないことも合意の内容とするはずですので問題はありませんが、強制競売の場合、ＡさんとＢさんとの間の合意はありませんので、ＡさんはＢさんから１００万円の求償を受けてしまうことがあり得るのです。
そうすると、ＡさんはＰマンションの部屋の所有権を失い５００万円しか得られないことになってしまいます。

このようにＡさんは任意売却であれば９００万円を得ていたはずなのに、強制競売になると５００万円しか得られない結果となるなど、任意売却と強制競売では大きな違いが出てしまいます。管理費を滞納している場合、まずは任意売却を考えるべきであり、強制競売にならないようにするべきです。

マンションの滞納管理費問題に強い弁護士かどうかを見分ける方法

１．その弁護士のサイトを見る

その弁護士が運営しているホームページや専門サイトなどを閲覧し、その弁護士がマンション管理費滞納問題に詳しいかどうかを調べるという方法があります。
マンション管理費問題以外にも色々なことを専門として挙げている弁護士は、おそらくマンション管理費の問題にはそれほど強くないと思われます。
弁護士が一度に処理できる件数には限度があります。色々な事件をやっていると、調査や検討に多大な時間がかかります。この調査検討の時間が弁護士業務のうち最も時間やエネルギーを必要とする時間です。色々な事件を専門にしているということは、それだけそれぞれの事件については浅い経験しかないということです。
マンション滞納管理費の問題に詳しい弁護士を探しているのであれば、マンション滞納管理費の問題以外にたくさんの専門分野を持っている弁護士は避けた方が良いと思います。

また、マンション滞納管理費の問題について、十分な量の文章が書かれていたとしても、内容を見ればマンション滞納管理費の問題に詳しくないということが簡単に見抜ける場合もあります。
例えば、区分所有法７条の先取特権に基づいて不動産を差押えるなどという方法を提案している弁護士がいれば、まず間違いなく、マンション滞納管理費の問題に詳しくない弁護士だといえると思います。マンション滞納管理費の回収において、区分所有法７条を利用することはまずあり得ません。その理由は別記事で説明していますので、参考にしてください。→区分所有法７条の先取特権に基づく競売

支払督促や少額訴訟を提案している弁護士もマンション滞納管理費の回収に詳しくない弁護士だと思われます。その理由はこちらです。→滞納管理費回収と支払督促・滞納管理費回収と少額訴訟

区分所有法５９条について詳しく書いている弁護士がいれば、マンション滞納管理費の回収に詳しい可能性が高いです。

このように、サイトやホームページの中身を見ることによって、弁護士の見分けをすることは可能です。しかし、この方法は、弁護士を探すマンション管理組合の側にもそれなりの知識がなければ見抜けませんので、通常はなかなか難しいかもしれません。

２．その弁護士の裁判の経歴を調べる

少し裏技的な方法ですが、その弁護士がこれまで関与した裁判例を調べることで、その弁護士がマンション滞納管理費回収業務に力を入れているかどうかが分かります。

判例データベースは弁護士でなくても申し込めば誰でも利用することができます。
例えば、TKCローライブラリーやWESTLAW JAPANなどがあります。

判例データベースに弁護士の名前を打ち込んで検索すれば、その弁護士がこれまでに担当した事件が表示されますので、そこにマンション滞納管理費問題に関する事件があるかどうか、どの程度の割合であるかを調べれば、その弁護士がマンション滞納管理費の問題に詳しいかどうかを調べることができます。
ただし、検索によって表示されるのは、その弁護士が過去に扱ったすべての事件というわけではなく、たまたまデータベース会社の担当者の目に留まった事件ですので、その点は注意しておく必要があります。

また、判例データベースの利用には費用がかかります。
ただし、無料キャンペーンをやっていたりもしますので、その期間内に調べるという方法はあり得ます。
図書館で無料で判例データベースが利用できる場合もありますので、それを利用する手もあります。

３．まとめ

一般の方からは頼もうとしている弁護士がマンション滞納管理費の問題に精通しているかどうかを判断するのはなかなか難しいと思います。
しかし、現在はインターネットも発達しており、調べる方法がないわけではありませんので、しっかりと滞納管理費を回収できる弁護士を探して、マンション滞納管理費の問題に詳しい弁護士に依頼をされることをおすすめします。