管理費滞納物件の競売価格の定まり方

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マンションの管理費を滞納している物件が競売によって売却されるときの競売価格はどうやって決まるのでしょうか。

例えば、Aさんという方が市場価格が1000万円のPマンションの部屋を所有しており、管理費を100万円滞納しているという場合を考えてみたいと思います。

任意売却でマンションの部屋を売却する場合

Aさんが任意売却でマンションをBさんに売却する場合、Bさんは滞納管理費を承継してしまいますので、Aさん・Bさん・P管理組合の三者間で合意をして、BさんはAさんに900万円を支払い、P管理組合に100万円を支払うという方法でPマンションの部屋を購入することになります。
この場合、AさんはPマンションの部屋の所有権を失う代わりに900万円を得ることができます。

強制競売でマンションの部屋が売却されてしまう場合

しかし、例えばP管理組合が管理費の滞納を理由にAさんに訴訟を起こして判決を取得し、Aさんの所有するPマンションの部屋を差押えて強制競売を行った場合、Aさんが得られる金銭は任意売却の場合よりも低くなってしまいます。
まず、強制競売においては競売市場性修正が働きますので、市場価格の6~7割程度の価格でしか物件が落札されません。7割だとするとAさんの所有するPマンションの部屋は滞納がなかったとしても700万円でしか売れないことになります。さらに滞納管理費は落札者に承継されますので、落札者としては通常の落札価格から管理費の滞納分を差し引いた金額でなければ落札をしません。したがって、Aさんの所有するPマンションの部屋は600万円でしか落札されないことになってしまいます。競売でPマンションの部屋を落札したBさんは600万円の代金納付をし、落札後にP管理組合に100万円を支払うことになります。

この場合、AさんはPマンションの部屋の所有権を失う代わりに600万円を得ることになりますが、実はそれで終わるわけではありません。
BさんはAさんに対してP管理組合に支払った100万円を求償することができるのです(東京高裁平成17年3月30日判決・判時1915号32頁)。
任意売却の場合、BさんがAさんに対して求償権を行使しないことも合意の内容とするはずですので問題はありませんが、強制競売の場合、AさんとBさんとの間の合意はありませんので、AさんはBさんから100万円の求償を受けてしまうことがあり得るのです。
そうすると、AさんはPマンションの部屋の所有権を失い500万円しか得られないことになってしまいます。

 

このようにAさんは任意売却であれば900万円を得ていたはずなのに、強制競売になると500万円しか得られない結果となるなど、任意売却と強制競売では大きな違いが出てしまいます。管理費を滞納している場合、まずは任意売却を考えるべきであり、強制競売にならないようにするべきです。

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