管理費滞納のあるマンションの部屋が売却された場合

滞納管理費の支払義務はどうなるのか

マンションの管理費を滞納している区分所有者が、管理費滞納を解消せずに、そのマンションの部屋を第三者に売却してしまった場合、滞納管理費の支払義務はどうなるのでしょうか。

まず、管理費の滞納をした区分所有者はマンションの部屋を第三者に譲渡したとしても、当然のことながら、滞納管理費の支払義務を免れることはありません。
管理費の支払を怠った本人であることに変わりはないからです。

さらに、管理費の滞納のあるマンションの部屋を譲り受けた第三者も、区分所有法８条の規定により、滞納管理費の支払義務を承継します。
つまり、管理費を滞納した前所有者と同様に管理費の支払義務を負うということです。
この場合に、新所有者が滞納管理費の存在を知っていたかどうかは関係ありません。
新所有者は、滞納管理費の存在を知らなかったとしても、滞納管理費の支払義務を承継し、その支払義務を負います。
一般的には、前所有者が管理費滞納を解消しないままマンションの部屋を売却する場合、滞納管理費の金額を売却金額から控除して売却しますので、その分、新所有者はマンションの部屋を安く購入できているわけですから、新所有者が損をするということはありません。
そうでなかったとしても、新所有者は滞納管理費を支払った場合、前所有者に対して、その全額を求償できますので、新所有者にとって酷であるというほどではありません。
この前所有者と新所有者の滞納管理費の支払義務は不真正連帯債務だとされています。すなわち、マンションの管理組合としては管理費を滞納した前所有者に対しても、管理費滞納のあるマンションの部屋を購入した新所有者に対しても、滞納管理費の全額を請求することができるということです。

通常の市場における売買ではなく、競売によって新所有者が所有権を取得した場合であっても、新所有者は、区分所有法８条の規定により滞納管理費の支払義務を承継します。

前所有者と新所有者のどちらに滞納管理費の支払を請求すればよいか

管理組合は前所有者に対しても新所有者に対しても滞納管理費を請求することができますので、回収が容易な方に請求をして、滞納管理費の回収を図ることになります。
一般的には、マンションを購入できるだけの資力がある新所有者の方が、管理費の滞納をしてしまうような資力の前所有者よりも滞納管理費を支払える可能性が高いですので、新所有者に滞納管理費の支払を請求する方が回収可能性も高いと思われます。

マンション管理費滞納と時効中断

マンション管理費は５年間で時効にかかってしまいます。
５年の時効期間というとかなり長く感じるとは思いますが、マンションにおいて５年近い管理費の滞納というのは珍しくありません。

マンションの場合、管理費を滞納をしている債務者もその督促をする立場の理事も同じマンションの区分所有者である場合がほとんどですから、理事の方もあまり強く言えず、少しくらいの管理費滞納であれば、支払えるようになるのを待つということが多いようです。また、理事の任期は１，２年であることが多いので、管理費滞納を解消する前に理事が交代し、問題が先送りにされてしまうケースも少なくありません。
また、マンションの管理会社に管理費問題を任せきりにしてしまっているマンションというのも少なくありませんが、管理会社は弁護士法７２条の規定がありますので滞納管理費の回収業務を行うことができません。
そうすると、そのうちに段々と管理費の滞納が重なり、時効期間である５年近く滞納が続くという結果になってしまうのです。

それでは、管理費の滞納開始から５年になりそうなときはどうすればよいのでしょうか。

その場合、時効中断の措置をとる必要があります。

民法が定める時効中断事由は以下の３つです。

1. 請求
2. 差押え、仮差押え又は仮処分
3. 承認

請求とは、権利者が自己の権利を主張することをいいます。
権利者であるマンションの管理組合が管理費の滞納者に対して、管理費を支払うように主張することです。
しかし、裁判外での催告は、６か月以内に、裁判上の請求、支払督促の申立て、和解の申立て、民事調停法若しくは家事事件手続法による調停の申立て、破産手続参加、再生手続参加、更生手続参加、差押え、仮差押え又は仮処分をしなければ、時効の中断の効力を生じないとされています。
したがって、滞納管理費の時効を中断させるためには裁判上の請求、すなわち、管理費の支払請求訴訟を裁判所に提起する必要があります。

承認とは、債務者が債務の存在を知っていることを債権者に対し表明することです。
マンション管理費滞納問題においては、滞納をしている区分所有者がマンションの管理組合に対して、自分が管理費を滞納していることを認めることです。
例えば、滞納管理費の確認書を提出することは債務承認に当たります。
また、滞納管理費の一部を支払うことも債務承認に当たり得ますし、滞納者がマンションの管理組合に対して滞納管理費の支払猶予や分割払いの申入れをすることも債務承認に当たります。

時効完成前にいずれかの時効中断事由が発生すれば、時効は中断し、時効期間はその中断事由が終了した時から、リセットされてまたゼロからスタートすることになります。