弁護士によるマンション滞納管理費の回収

マンション管理費滞納はK&K PARTNERS法律事務所へ

マンション管理費の滞納は相談無料・着手金無料・成功報酬25%のK&K PARTNERS法律事務所にお任せください。

マンション管理組合の理事長様、マンション管理費の滞納でお困りではありませんか。

管理費の滞納問題を解決するには専門的な法律知識と経験が不可欠です。

適正な法的手続によって迅速かつ確実な管理費の回収を目指します。

K&K PARTNERS法律事務所はマンション管理組合様の強い味方です。

 

着手金・相談料は無料です

 

マンション管理費滞納とは

・マンション管理費とは

マンションの管理費とは、マンションの区分所有者ら(マンション管理組合の組合員)がマンションの維持管理のために出し合うお金のことで、マンションの維持管理等に必要不可欠なものです。例えば、エスカレーターの保守点検の費用や共用部分の清掃費用、管理人さんを雇う人件費、管理会社に支払う委託業務費などがそこから支払われます。
一般的には、日常の維持管理に費消するものを「管理費」(「管理組合費」ということもあります。)、大規模修繕のための積立などマンションの長期的な維持管理に用いるものを「修繕積立金」と分けていることが多いですが、どちらも法的な性質に大きな違いはありませんので(ただし、支出方法につき規約等で制限がある場合があります。)、「管理費等」としてまとめたり、「修繕積立金」も含めて単に「管理費」ということもあります。
管理費の支払義務はマンションの区分所有者である以上は当然に発生するものであり、区分所有者としての基本的な義務です。

管理費の月額はマンションによって大きく異なり、数千円のところから数万円のところまで様々です。リゾートマンションやスポーツジム併設のマンションなど施設の維持管理に高額な費用がかかるマンションの場合管理費も高額になります。また同じマンションであっても部屋の広さによって差を設けているマンションがほとんどです。
管理費の額が適切かどうかは、そのマンションによっても異なりますし、社会情勢や環境等によっても変わりますので、一概に判断できるものではありません。しかし、管理費の額を変更するには規約変更が必要な場合は総会での特別決議、そうでない場合でも総会での普通決議が必要となるのが通常ですので、ある程度余裕を持った金額にしておき、予備費などの名目で急な支出に備えておくべきだと思います。
マンションを購入するときには「管理」を買えという言葉があるくらいで、適切な管理が行われているかどうかはそのマンションの資産価値にも影響します。
管理費はその管理を行うための費用なわけですから、マンションの資産価値を維持・向上させるためになくてはならないものなのです。
管理費の額は安ければよいといものではなく、適切な額を維持することがマンションの資産価値を向上させることにつながるのです。

・マンション管理費滞納について

マンションの管理費はマンションの維持管理に必要不可欠なものですので、一部の区分所有者が管理費の支払を滞納すると、その分を他の区分所有者が補填し続けるか、それともマンションの維持管理の質を落としたり、本来予定されていた大規模修繕の時期を遅らせたりしなければならないことになります。
すなわち、管理費を滞納をしている区分所有者以外のすべての組合員が迷惑を被り、その反面、滞納者は管理費を支払うことなく管理組合の業務から得られる利益を貪るという結果になるのです。管理費滞納の原因は経済的な理由から心理的なものまで様々ですが、どんな理由であっても他の区分所有者の損害のもとに滞納者が利益を得ているという構造に変わりはありません。

このような結果は不公平であるばかりか、マンションの管理の質が低下し、その資産価値も低下することになり得ます。
また管理費滞納を放置し、そのような違反者を許せば、ルールを守らなくても許されるという空気が蔓延し、マンション全体の秩序も乱れることになりかねません。ペットや騒音トラブル、規約違反の違法営業など様々なトラブルを引き起こす元凶になる可能性すらあるのです。
マンションにおける管理費滞納は単に金銭的なものにとどまるものではなく、マンションにおけるコミュニティの維持という共同の利益を害する重大な課題なのです。

平成25年の国土交通省マンション総合調査(http://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/torikumi/manseidata.htm)では実に37%ものマンションで3か月以上の管理費滞納、15%ものマンションで1年以上の管理費滞納が発生しているという統計が出ています。管理費滞納はよそのマンションの問題ではなく、自分のマンションでも発生しうる問題ということです。

・マンション滞納管理費を回収するには

マンション管理費滞納トラブルを解決するための第一の方法はそもそも管理費の滞納を発生させないことです。すなわち、管理費滞納の予防です。
一部の区分所有者が孤立しないような良好なコミュニティの形成をするとともに、管理規約等で管理費を滞納した場合の厳格なペナルティ(遅延損害金等)を設定し、管理費滞納が発生しないように予防をしておかなければなりません(⇒管理費滞納の予防)。

しかし、それでも管理費の滞納が発生してしまった場合には、手遅れになる前に早めに弁護士に相談することをおすすめします。管理費は毎月発生しますし、住宅ローンの支払なども重なるケースが多いため、どんどんと管理費の滞納が膨らむケースが少なくありません。また、管理組合の理事と管理費を滞納している区分所有者は同じマンションに住む住人同士であったりするため、強く督促できないこともあります。
管理費の滞納開始から1~2か月の初期滞納の場合は単なる不注意のこともあるため、マンションの管理組合や管理会社からの書面や電話による督促のみで支払ってもらえるケースも多いですが、6か月以上の中長期の管理費滞納は意識的に滞納をしているケースがほとんどですので、管理組合や管理会社からの書面や電話による督促だけでは回収が困難な状況になっているものと思われます。したがって、6か月の滞納を弁護士に相談する一応の目途として考えてください(⇒滞納期間別の対策)。

一所懸命なマンション管理組合の理事の方や管理会社のフロントの方の中には知らずに違法な督促をしてしまわれる方もいます。滞納をしている区分所有者の氏名をマンションの掲示板等に貼りだして公表することはプライバシー権等を侵害する可能性がありますので控えるべきですし、滞納者を訪問して督促する場合も違法な督促にならないか細心の注意を払うべきです。一所懸命に頑張った結果、管理組合が滞納をしている区分所有者から不法行為責任を追及されるなどと結果になってしまっては元も子もありません。
また、一部のマンション管理士や債権回収業者の中には違法な回収業務を請け負っているものもあるようです。滞納管理費の回収業務は原則として弁護士にしか許されていない業務です。他の士業や会社が管理費の回収業務を行うと弁護士法72条違反に問われる可能性があります(ただし、140万円以下の事件に関する司法書士の特例を除きます。)。違法な業者に依頼をしたマンション管理組合の理事が罪に問われるということは基本的にはありませんが(違法な債権回収を行ったマンション管理士等の業者は罰せられます。)、コンプライアンスの観点からもそういった違法業者に依頼をするというのは避けた方が良いと思われます。また、滞納者から違法な督促を受けたとして不払の口実を与えることにもなりかねません。
同様の理由からマンション管理会社に対して、過度の要求をすることは避けるべきです。マンション管理会社による代理交渉も原則違法です。許されるのは滞納状況の通知くらいまでだと考えてください。マンション管理会社も違法行為をしたいわけではありません。それをさせているのは過度な要求をする管理組合です。管理費滞納が発生し、回収業務が必要な状況になったら弁護士に相談するというのが最も合法的な方法です。
適切な法的手続によってマンションの滞納管理費の回収ができる弁護士に早い段階で依頼をするというのはマンション管理組合にとってリスク回避にもつながるのです。

・マンションの管理費は回収の期待可能性が高い債権です

マンションの滞納管理費は回収が十分に見込める債権です。極めて高い確率で滞納管理費全額の回収が可能です。
もちろん回収が確実というのは、手間暇をかけずに容易に回収できるという意味ではありません。
マンション管理費滞納案件に精通した弁護士が知識と経験を駆使すれば、かなりの高確率で滞納管理費全額の回収が可能になるという意味です。

なぜ滞納管理費は確実に回収ができるかというと、それは担保がしっかりしているからです。
管理費を滞納するということは、当然のことながら滞納者が所有するマンションが存在するということです。滞納管理費については、区分所有法7条によってそのマンションの部屋に対して先取特権が認められていますし、区分所有法8条によって承継人に対しても滞納管理費の支払請求ができるということになっています。また区分所有法59条の手続によって、マンションの区分所有者の変更をすることもでき、その結果承継人から管理費の回収をすることもできます。滞納者が破産した場合ですら承継人から全額の回収ができます。

無担保の貸金の滞納や家賃の滞納の場合、その回収はほとんど期待できません。なぜなら、債務者が無資力であれば、どんなに裁判手続を駆使したとしても、ないものはないという結果に終わってしまうからです。俗にいう「無資力の抗弁」です。ない袖は振れぬということです。
住宅ローンの滞納の場合、その住宅に抵当権が設定されていることがほとんどですので、比較的回収が確実な債権に分類されます。しかし、滞納管理費は事実上、住宅ローンの抵当権に優先します。それは区分所有法8条があり、承継人に滞納管理費が承継される結果、そのマンションの価格から滞納分があらかじめ控除されてしまうからです。次の所有者は滞納管理費を承継してしまう以上、その滞納管理費の額をあらかじめ差し引いた金額でなければマンションを購入しません。その結果、マンションは市場価格よりも滞納管理費の分安い価格でしか売却できないため、住宅ローンの抵当権者は滞納管理費分の金額を取り損なってしまうのです。マンション管理組合は所有者が変更された時点で次の所有者に請求すれば全額回収できますので、事実上、滞納管理費が住宅ローンの抵当権に優先することになります。

このように滞納管理費は回収が確実な債権なわけですから、回収不能の恐れはほとんどないため、滞納管理費の回収の際には強気で交渉をすることが可能です。無担保の貸金の場合、債務者の無資力による回収不能を何より恐れますので、遅延損害金をカットしたり、分割払いを認めたりするなど譲歩を示しますが、マンション管理組合が滞納管理費の回収を行うに際してはそのようなことをする必要は全くないのです。特に裁判所において、裁判官が回収できなかったら意味がないのであるから分割や一部免除をして和解をするようになどと勧めてくることがありますが、裁判官はマンション管理費滞納案件の特殊性を理解していないためそのような勧告をしているだけですから、裁判官の和解勧告は拒絶して構いません。妥協せずに滞納管理費全額の回収を行うべきです。

・マンション滞納管理費と時効

時効とは、ある事実状態が一定期間継続することによって、その事実状態を確定させる法制度です。
時効には取得時効と消滅時効がありますが、マンション滞納管理費に関係するのは後者です。
消滅時効とは、一定期間権利を行使しないことによって、その権利が消滅してしまう制度です。
時効は単に時効期間が経過するだけでは効果が発生せず、それによって利益を受ける者がそれを援用してはじめて効果が発生します。
マンション管理費の場合、滞納者が時効の援用をすることによって、マンション管理組合がその区分所有者に対して有するマンション管理費の請求権が消滅します。

一般の債権の消滅時効の期間は10年間ですが(民法167条1項)、マンション管理費のような毎月発生するような定期給付債権の消滅時効は5年とされています(同法169条)。→マンション管理費の消滅時効について
一般の債権の消滅時効よりも期間が短いため注意が必要です(短期消滅時効といいます。)。
5年も管理費を滞納しているというと長いように感じるかもしれませんが、1年ごとに理事が交代する管理組合においては、1年のうち数か月は引き継ぎのために必要な期間がありますし、管理組合が訴訟を提起するには総会の決議が必要なこともありますので5年という期間はあっという間です。また自治会的な側面のあるマンション管理組合においては、ご近所づきあいもある滞納者に対していきなり法的手続をとりづらいというところもあるかもしれません。
時効は、完成前にマンション管理組合が権利行使をすれば中断します。また滞納者が滞納管理費の支払義務を承認した場合にも時効が中断します(民法147条)。時効中断の措置がとれない事情がある場合に時効の停止という制度も存在します(同法158条ないし161条)。→時効中断について
例えば、マンション管理費については、管理費支払請求訴訟を提起するなど裁判上の請求をすれば時効は中断しますが、ただ単に毎月滞納額を知らせる督促状を送付しているだけでは時効は中断しません。督促状等を送付して催告をしても6か月以内に裁判上の手続を取らなければ時効の中断はありません(民法153条)。
滞納管理費が時効によって消滅してしまった場合、管理組合の理事や理事長、管理会社が管理費の請求を怠ったことが善管注意義務に違反するとして、管理組合から債務不履行責任を問われる可能性もなくはありません。

すでに長期の滞納が発生している場合(特にすでに時効が完成している場合)には、すぐに弁護士に相談をしてください。
管理費の滞納者に債務の承認をさせたり、法的手続をとることによって時効を中断させることが可能です。
また、時効が完成している場合であっても、滞納者に債務を承認させることによって時効の援用をさせなくすることも可能です。

債務承認、特に一部弁済による債務承認については非常に繊細な法的判断を必要とします。
弁護士以外には正しい判断ができないと思いますので、管理費の長期滞納については必ず弁護士に相談するようにしてください。

K&K PARTNERS法律事務所の特色
(マンション管理費滞納案件に関して)

・マンション管理費滞納案件についての相談料・着手金無料、弁護士費用は回収報酬25%のみです(税別)

K&K PARTNERS法律事務所では、マンションの滞納管理費回収に関しての相談料は、面会・電話・メールいずれの場合でも無料です。
また、滞納管理費回収業務の着手金も無料の完全成功報酬制度を取っております。

さらに手数料や日当も頂きませんので、弁護士費用は実際に回収した滞納管理費の金額の25%(税別)のみです。⇒弁護士費用

一般的な法律事務所の場合、(旧)日本弁護士連合会報酬等基準と同様の基準を採用していることが多いため、例えば100万円の滞納管理費を回収するために、着手金と判決取得の成功報酬として20~30万円がかかり、現実に管理費が回収できなかった場合でも、その着手金や成功報酬は返還されることはありません。
これは、一般的な法律事務所では弁護士どれだけ活動を行ったかに対して費用を請求しているからであり、考え方としてはある意味正しいのかもしれません。
しかし、K&K PARTNERS法律事務所では、弁護士の活動に応じて費用を請求するのではなく、お客様であるマンションの管理組合様にどれだけの利益を与えたか、すなわちどれだけの滞納管理費を回収できたかを基準として報酬を決定するべきであるというポリシーのもと、着手金無料の完全成功報酬制を導入いたしました。
K&K PARTNERS法律事務所では、滞納管理費を回収するなどマンション管理組合様に利益が発生しない限り、弁護士費用の請求はいたしません。
もし、滞納管理費を1円も回収できず、マンション管理組合様に利益が発生しなかった場合、弁護士費用は一切頂きません(別途、切手代等の実費はかかります。)。
マンションの滞納管理費案件に絶対の自信を持っているK&K PARTNERS法律事務所だからこそできる報酬体系です。

マンション管理費の滞納案件についての相談は無料ですので、費用等につきましては、お問い合わせフォームよりお気軽にお問い合わせください。

※ 弁護士費用については滞納者に全額請求できる可能性があります(管理規約の記載等によります。)。また、K&K PARTNERS法律事務所は管理組合様のご指示がない限り、滞納者に対する滞納管理費の遅延損害金の免除を行っておりませんので、その遅延損害金から弁護士費用の全額又は大部分を補うことができ、マンション管理組合様の実質的なご負担は必要ないか、又は少額で済みます。

・マンション滞納管理費回収のスペシャリストです

K&K PARTNERS法律事務所はマンションの滞納管理費の案件に特化しており、書面作成業務の定型化や独自システムの開発による不要な業務の省略を行うことで業務効率をアップさせ、専門的な滞納管理費回収業務を迅速に行うというサービスを実現させました。
K&K PARTNERS法律事務所の弁護士は過去に何百件もの滞納管理費の案件を扱っておりますので、処理方針で悩むということがほとんどなく、通常の弁護士が思考に要する時間を大幅に削減できます。また特殊な管理費滞納事案の経験も豊富ですので、どんな案件にも対応することが可能です。

分譲マンションは建物の区分所有等に関する法律(区分所有法)によって規律されていますので、区分所有法に精通した弁護士に依頼をしなければ、滞納管理費の問題は解決できません。区分所有法は特殊な法律ですが、一度も扱ったことがないという弁護士も少なくありません(この点は民法によって規律される離婚事件や相続事件などとの大きな違いです。離婚や相続の案件は弁護士であれば誰でも一度くらいは扱ったことがあるものですし、扱ったことがなくても一定の知識は有しています。)。区分所有法に精通しているかどうかは、管理費回収業務においては結果に歴然とした差になって現れます。

さらに、滞納管理費の問題といっても、様々な法律が絡んでまいります。時効や破産免責、個人再生、生活保護などの一般的な法律問題から特定承継人への承継、区分所有法7条の先取特権、区分所有法59条の競売、管理規約の有効性などマンション特有の問題まであらゆるマンション管理費の滞納案件に精通している弁護士でなければ対応できないことがあります。駐車場使用料や水道料金を区分所有権の承継人に請求することができるかといった問題は非常に難しい争点であり、マンション管理に詳しい弁護士であっても一筋縄ではいかない争点です。
また、管理費を滞納している区分所有者が死亡してしまったり、行方不明になってしまうことも少なくありません。そういった場合、相続人調査や居所調査をし、それでも不明である場合に相続財産管理人の選任申立てや公示送達をする必要があるのですが、滞納管理費を回収するにはマンション管理の法律実務に精通しているだけでなく、そのような民事手続の知識・経験も必要となります。(滞納管理費の諸問題についてはコチラを参考にしてください。⇒管理費回収コラム

K&K PARTNERS法律事務所はマンション管理の問題、特にマンション管理費滞納案件に特化しており、代表パートナー弁護士の河口仁は弁護士登録依頼、一貫してマンション管理費の滞納問題に向き合ってまいりました。

マンション管理費の滞納問題は、マンション管理費回収のスペシャリストであるK&K PARTNERS法律事務所(弁護士河口仁・弁護士黒澤圭一朗)にお任せください。

・マンション滞納管理費については少額でも受けます

K&K PARTNERS法律事務所では、マンションの滞納管理費の案件に関しては滞納1か月から受任可能としております。

一般的な弁護士は、マンション管理費滞納案件に限らず、少額債権回収の受任をしないことが多いです。なぜなら、弁護士の報酬は債権額を基準とすることが通常ですので((旧)日本弁護士連合会報酬等基準参照)、滞納が少額であれば、弁護士の報酬も少なくなります。しかし、債権の回収にかかる時間や手間は必ずしも滞納額に比例するものではなく、滞納が少額であっても手間や時間は減りません。経済的合理性を考えれば一般的な弁護士が少額の滞納管理費の回収案件の受任を嫌がることは当然です。タイムチャージ制の弁護士であれば少額の滞納であっても受任するかもしれませんが、一般的に弁護士のタイムチャージは3~10万円/時間だと言われていますので、滞納管理費の金額が少額だとするとマンションの管理組合様にとっては、回収した滞納管理費の額よりも支払った弁護士費用の方が高かったということにもなりかねません。

当事務所では、滞納管理費の問題はマンションの存続に関わる重大な問題であると認識しており、そこに大小はないと考えておりますので、どんなに少額の管理費滞納案件であってもお断りするつもりはありません(対応方法としては6か月以上の滞納の場合に弁護士への依頼を勧めておりますが、管理組合様からの依頼さえあればお断りはいたしません。)。
当事務所には独自のノウハウがあり、業務も滞納管理費の回収に特化していますので、少額の管理費の滞納であっても受任をすることが可能です。

・マンション滞納管理費については最後まで責任をもって対応します

K&K PARTNERS法律事務所では、マンション管理費滞納案件に関しては、支払督促のみ、訴訟のみで業務を終了させることはなく、責任を持って最後まで対応いたします。

「弁護士に頼んだはいいけど、訴訟をして判決を取ってくれただけで、結局1円も回収できなかった。」、「支払督促をしただけでそれ以上は何もしてくれなかった。」などという話をよく聞きます。判決を取っただけでは滞納管理費は回収できません。
弁護士の報酬は審級ごとに発生するのが一般的ですので、管理費支払請求訴訟を提起し判決を得た段階で先に支払った着手金に加え成功報酬が加算されるのが通常です。
その判決をもとに、実際に滞納者から管理費を回収する、すなわちマンションに対する強制執行などを行うには、それに対する新たな着手金と成功報酬の支払を約する委任契約が必要になるのです。
また、強制執行の手続代理の受任を嫌がる弁護士も少なくはありません。強制執行は手続が煩雑なため、弁護士にとっては実入りの少ない業務だからです。
しかし、強制執行を行わなければ、判決を取得してもただの紙切れになってしまい、マンション管理組合様は弁護士費用のみを出費し、滞納管理費は全く回収できないということになりかねず、弁護士に回収を依頼した意味がなくなります。
K&K PARTNERS法律事務所は強制執行についても豊富な経験を有しており、判決を取得しただけで業務を終了するということはせず、滞納者のマンションの部屋を差押えて強制執行をするところまで責任をもって対応いたします。

また、K&K PARTNERS法律事務所では滞納者のマンションの部屋に抵当権が設定されており、不動産の強制執行が不可能な場合についても、滞納管理費の回収を行っております。これには区分所有法59条の訴訟とその判決に基づく形式競売という手続をとります。この手続には専門的な知識を要するため、弁護士であってもマンション管理を専門に扱っていなければ対応できない場合があります。K&K PARTNERS法律事務所は、59条訴訟・59条競売についても十分な知識・経験を有しておりますので、安心してお任せください。

・管理費滞納については全国のマンションに対応します

マンションは東京・首都圏だけでなく、全国にございます。
すなわち、マンションの滞納管理費トラブルも全国に存在するということです。
しかしながら、日本全国すべての地方にマンション管理の法律実務に詳しい弁護士がいるとは限りません。

K&K PARTNERS法律事務所はマンション管理費の滞納案件に関しては、東京・首都圏だけでなく、全国どこでも対応可能です(滞納管理費以外の案件については応相談)。

フットワークの軽さが売りです。北海道から九州・沖縄まで全国どこの裁判所へでも出張いたします。
また、マンションの管理組合様や管理会社様から理事会や総会への出席依頼があれば、K&K PARTNERS法律事務所の弁護士又はスタッフが出席をして説明をいたします。全国どこでも交通費実費のみで出張いたします(東京都内など交通費実費も無料の地域がございますので、まずはお問い合わせください。日曜日や平日夕方は総会・理事会の日程が重なることが多いのでお早めにご予約ください。)。

 

マンション滞納管理費Q&A

  • Q.管理費の回収はどのような流れで行われるのですか?

    まずは内容証明を送って、任意での交渉をしますが、
    交渉の余地がない場合には訴訟・強制競売といった法的措置を講じます。

    こちらに管理費の回収フローを載せていますので参考にしてください。⇒回収の流れ

     

  • Q.管理費を滞納している区分所有者が行方不明なのですが、そのような場合でも回収は可能ですか?

    はい。可能です。

    詳しくはこちらをご覧ください。⇒行方不明の管理費滞納者に対する滞納管理費の請求

  • Q.滞納者が亡くなって相続人も不明なのですが、どうすればよいのでしょうか?

    滞納者が亡くなって相続人が不明な場合、まず相続人調査をする必要があります。

    相続人がない場合や、調査をしても不明な場合には相続財産管理人の選任をする必要があります。

    相続人調査、相続財産管理人の選任を適切に行うことのできる弁護士に依頼するようにしてください。

    詳しくはこちらをご覧ください。⇒管理費等の滞納者が死亡し、相続人が不明である場合の対応

  • Q.管理費を滞納している区分所有者が生活保護を受けているのですが、どうしたらよいのでしょう?

    滞納者が生活保護を受けている場合でも管理費の支払を請求することができます。

    詳しくはこちらをご覧ください。⇒生活保護を受けている区分所有者に対して滞納管理費の請求をすることができるか

事務所概要

【事務所】

名称    K&K PARTNERS法律事務所
住所    東京都新宿区新宿一丁目34番15号新宿エステートビル4階B
TEL    03-6709-8944
FAX    03-6709-8945
URL    http://www.kandk-law.jp

【運営サイト】
・放置車両撤去サービス http://houchi-syaryou.com/

・境界画定.com http://kyoukai-kakutei.com/

所属弁護士

河口 仁(第一東京弁護士会)
黒澤圭一朗(第一東京弁護士会)