マンション管理費滞納対策―特に長期滞納者への対策
長期滞納の定義
管理費の滞納といっても、当然のことながら最初から長期滞納ということはあり得ませんので、いくつかの段階を踏んで長期滞納に至ります。
まずは１～２か月の一時的な滞納、次に３～６か月の初期滞納、６～１年の中期滞納、１年以上の長期滞納に分けられます。
初期滞納や長期滞納の正式な定義はありませんが、上記の定義がしっくりくるので、本記事ではそのように定義します。
管理費の一時的な滞納
一時的な滞納は払い忘れや口座変更の手違いなど単純なミスによって発生することがあります。
また経済的な困窮を理由とする場合でも深刻ではないケースが多いです。
したがって、この段階で書面等により督促を行えば、きちんと支払ってもらえることが多いです。
滞納問題へは早い段階で対応するのが一番ですので、１か月でも滞納があれば対応をするべきです。
この段階で放置をしてしまうと、中長期の滞納に発展しかねません。
管理費の初期滞納
一時的な滞納は過失によることもありますが、３か月以上の滞納は故意に滞納していることがほとんどです。
その理由は経済的な困窮を理由とする場合もありますが、マンションの管理組合やマンション管理会社に対しての不満が理由であることも少なくありません。
この段階での対応としては書面で督促するとともに、滞納者と管理組合の理事会などで話をして、管理費を支払ってもらえるように説得をすることも必要です。
マンション内での不満が理由であれば、それを解消することによって管理費を支払ってもらえる可能性もありますし、経済的な理由であっても他の支払に優先して管理費を支払うように説得することもできます。
管理費の中期滞納
６か月以上の滞納の場合、もはや管理組合内で解決することは難しくなっているといえます。
経済的な困窮を理由とする場合、６か月分の滞納管理費の一括払いは難しいのが通常だと思いますし、分割で支払ってもらうにしても毎月の管理費もプラスされるため、完済までに時間がかかってしまうことも多いです。
またマンション内での不満を理由とする場合、問題はかなりこじれた状態だと推測されますので、簡単に解決することはできない状態になっていることが多いと思われます。
管理費の中期滞納に関しては、弁護士に滞納管理費の回収を依頼し、弁護士名で督促してもらうのが一番です。
弁護士名で通知が来たことに驚き、資金繰りを行って滞納管理費の支払をする滞納者は少なくありません。
滞納者が支払に応じない場合、法的措置に移行することができます。
管理費の長期滞納
管理費の長期滞納者に対しては、弁護士に依頼をして督促をするとともに、法的措置を検討するべきです。
この段階の滞納は任意の交渉では簡単に解決できない段階に至っています。
マンションの秩序維持のためにも断固として対応をするべきです。
具体的には訴訟を行い、滞納のある部屋を差押えるなどして回収を図ります。
管理費の消滅時効は５年ですので、早めに対応しないと時効で回収できなくなってしまうこともあります。
管理費滞納に対する事前のマニュアル作り
滞納が６か月を超えた段階で弁護士への依頼を検討するべきですし、１年を超えて長期滞納が発生してしまった場合は速やかに弁護士に依頼をするべきです。
管理費の滞納が発生しないようにマンション内のコミュニティを活性化させるなど予防を行うことは必要ですが、それでも滞納は発生してしまいます。
滞納が発生してから考えるのではなく、あらかじめ滞納管理費の問題に対応するためのマニュアルを作成しておくべきだと思います。
本記事での解説を参考に各マンションの状況に合わせたマニュアルを作成してはいかがでしょうか。
マニュアル作成に関してはマンション管理会社やマンション管理士に相談をするのも一つの方法だと思います。
マンションの管理費を滞納している区分所有者が管理組合に連絡することなくそのマンションの部屋を第三者に売却し、いつの間にか所有者が変わっていたということがあります。
