多くのマンションでは、分譲時に全区分所有者が規約案に書面で合意をし、 分譲完了時に規約が設定されています（区分所有法45Ⅱ・31Ⅰ）。
この規約案ですが、分譲会社が作成することが多いようです。
分譲会社が規約案を作成すること自体が問題というわけではありませんが、 内容が、まるで分譲会社（及びその子会社の管理会社）と各区分所有者との契約のような文言になっているものが散見されます。
規約は、マンションの管理または使用に関する「区分所有者相互間」の事項について定めるものです（区分所有法30Ⅰ）。
区分所有者と第三者との関係について定めても無効です。
規約にA管理会社に管理業務を委託すると書いてあるときに、 別の管理会社に委託したとしても、A管理会社は規約違反の主張をすることができません。
ただし、区分所有者相互間では有効ですから、区分所有者の中から規約違反の主張がなされた場合は、それに従わざるをえないと考えられます。
そのような条項がある場合は、規約変更をしてから、管理会社を変更するのが無難でしょう。
また、このような分譲会社や管理会社と区分所有者間の契約であるかのような体裁の規約があると、 区分所有者もマンションの所有者や管理主体が分譲会社や管理会社であると意識してしまうおそれがありますので、 早急に規約の改定を考える必要があるかと思います。
