マンションの管理費を滞納している物件が競売によって売却されるときの競売価格はどうやって決まるのでしょうか。
例えば、Ａさんという方が市場価格が１０００万円のＰマンションの部屋を所有しており、管理費を１００万円滞納しているという場合を考えてみたいと思います。
任意売却でマンションの部屋を売却する場合
Ａさんが任意売却でマンションをＢさんに売却する場合、Ｂさんは滞納管理費を承継してしまいますので、Ａさん・Ｂさん・Ｐ管理組合の三者間で合意をして、ＢさんはＡさんに９００万円を支払い、Ｐ管理組合に１００万円を支払うという方法でＰマンションの部屋を購入することになります。
この場合、ＡさんはＰマンションの部屋の所有権を失う代わりに９００万円を得ることができます。
強制競売でマンションの部屋が売却されてしまう場合
しかし、例えばＰ管理組合が管理費の滞納を理由にＡさんに訴訟を起こして判決を取得し、Ａさんの所有するＰマンションの部屋を差押えて強制競売を行った場合、Ａさんが得られる金銭は任意売却の場合よりも低くなってしまいます。
まず、強制競売においては競売市場性修正が働きますので、市場価格の６～７割程度の価格でしか物件が落札されません。７割だとするとＡさんの所有するＰマンションの部屋は滞納がなかったとしても７００万円でしか売れないことになります。さらに滞納管理費は落札者に承継されますので、落札者としては通常の落札価格から管理費の滞納分を差し引いた金額でなければ落札をしません。したがって、Ａさんの所有するＰマンションの部屋は６００万円でしか落札されないことになってしまいます。競売でＰマンションの部屋を落札したＢさんは６００万円の代金納付をし、落札後にＰ管理組合に１００万円を支払うことになります。
この場合、ＡさんはＰマンションの部屋の所有権を失う代わりに６００万円を得ることになりますが、実はそれで終わるわけではありません。
ＢさんはＡさんに対してＰ管理組合に支払った１００万円を求償することができるのです（東京高裁平成１７年３月３０日判決・判時１９１５号３２頁）。
任意売却の場合、ＢさんがＡさんに対して求償権を行使しないことも合意の内容とするはずですので問題はありませんが、強制競売の場合、ＡさんとＢさんとの間の合意はありませんので、ＡさんはＢさんから１００万円の求償を受けてしまうことがあり得るのです。
そうすると、ＡさんはＰマンションの部屋の所有権を失い５００万円しか得られないことになってしまいます。
このようにＡさんは任意売却であれば９００万円を得ていたはずなのに、強制競売になると５００万円しか得られない結果となるなど、任意売却と強制競売では大きな違いが出てしまいます。管理費を滞納している場合、まずは任意売却を考えるべきであり、強制競売にならないようにするべきです。
