東京地裁平成２７年１２月１７日判決・判例時報２３０７号１０５頁（平成２６年（ワ）第２４６１１号管理費等請求本訴事件・平成２７年（ワ）第２０９４号不当利得返還請求反訴事件）

１．事案の概要

マンションの管理組合である原告が、区分所有者である被告らに対し、同人らの共有する各居室については事業用物件の管理費を２倍とする規約が適用される旨を主張して、これを前提に算定した未払滞納管理費等の支払を求めたのに対し、被告らは当該規約の規定は無効であると主張するとともに、不当利得返還請求権に基づき、既払の管理費等のうち過払いとなっている金額等の返還を求めて反訴を提起した事案

２．判決の要旨

裁判所は、「区分所有法３０条３項は、建物又はその敷地若しくは附属施設の管理又は使用に関する区分所有者相互間の事項を規約で定めるに当たっては、これらの形状、面積、位置関係、使用目的及び利用状況並びに区分所有者が支払った対価その他の事情を総合的に考慮して、区分所有者間の利害の衡平が図られるように定めなければならない旨を規定しており、上記要件が充たされていない場合には規約の当該部分は無効になるものと解される」とし、事業用物件の管理費額を通常の倍額とする規約の規定は無効であると判断した。

３．コメント

本判決は、事業用の物件について居住用の物件の２倍の額の管理費を定めた規約の規定が区分所有法３０条３項に違反し無効であると判断したものです。
本件において、事業用の物件の利用状況は、事務スペースや応接スペースとして利用されているものであり、共用部分の使用頻度等が通常の居住用物件と大きく変わらないものであったため、裁判所は居住用物件の倍額の管理費を設定することは不合理であると判断したものだと思われます。
しかしながら、そもそも区分所有法３０条３項が使用目的や利用状況を規約の考慮要素としたのは、事業用物件について居住用物件よりも共用部分の負担を大きくするのが一般的であることを念頭に置いてのものであり、本判決の判断には疑問が残ります。
また、本判決は被告らの現在の具体的な利用状況を規約の有効無効の判断の基準としていますが、本来は規約設定時の利用状況を判断の基準とすべきだと思います。すなわち、規約の設定時の利用状況が事業用物件について居住用物件の倍額の管理費を設定する合理的なものであれば、その規約設定は有効なはずで、その後、利用状況に変更があり、規約の規定が不合理なものになったとしても設定当時有効であった規約が当然に無効になるものではないからです。

本判決の結論が全てのマンションに当然に当てはまるわけではありませんので、現に事業用物件について居住用物件よりも高い管理費を設定している管理組合があっても、ただちに管理規約の変更をする必要はないと思います。ただし、心配であれば一度弁護士に相談をされることをおすすめいたします。