管理費を滞納している部屋に抵当権が設定されている場合でも、滞納管理費を回収することは可能です。
マンションを購入する際には銀行等から融資を受け住宅ローンを組むことが多いと思います。その際、当該マンションの部屋に抵当権を設定するのが一般的です。
抵当権が設定されている場合、管理組合が滞納管理費の支払請求訴訟を提起し、その判決を債務名義として当該マンションの部屋を差し押さえて強制競売を行ったとしても、まず最初に配当を受けるのは抵当権者である銀行等で、剰余がある場合に管理組合は配当を受けることができるに過ぎません。
そうすると、落札金額が住宅ローンの額に滞納管理費の額を加えた額に満たなければ、管理組合は滞納管理費全額の配当を受けることができないことになってしまいます。
しかし、落札者である当該マンションの部屋の新所有者は、滞納管理費の支払義務を承継しますので（区分所有法8条）、強制競売によって滞納管理費全額の配当を受けることができなかった場合、管理組合は新所有者に滞納管理費の支払を請求することによって、滞納管理費の回収を図ることができます。
多くの場合、新所有者は不動産業者であることが多いため、特定承継人の滞納管理費の支払義務については熟知していることが多く、新所有者との滞納管理費の支払の交渉はスムーズにいくことが多いです。
しかしながら、滞納管理費の支払を拒絶する新所有者もいますので、その際は、改めて当該マンションの部屋を差し押さえて強制競売をすることになります。一度目の強制競売により抵当権等は消滅しますので（民事執行法59条1項）、管理組合は配当により滞納管理費の全額を回収できることが可能が高いです。
いわゆるオーバーローンの状態でも滞納管理費の回収を図ることは可能です。オーバーローン状態では区分所有法59条の競売という手続を利用します。
強制競売においては、裁判所が買受可能価額という最低落札価格を決定しますが（民事執行法60条2項）、抵当権の債権額がその額を上回っている場合には裁判所によって強制競売の手続が取り消されてしまいます（同法63条2項）。そこでオーバーローンの場合、区分所有法59条の競売を行います。区分所有法59条によると「共同生活上の障害が著しく、他の方法によつてはその障害を除去」できない場合には、競売をすることができます。この競売は配当を目的とするものではなく、所有者の変更を目的とするものです。したがって、競売によって管理組合が配当を受けることは望めません。しかし、競売で落札をした新所有者は滞納管理費の支払義務を承継しますので、新所有者に滞納管理費の支払を請求することによって、管理組合は滞納管理費の回収を図ることが可能です。
以上のとおり、抵当権が設定されている場合であっても、滞納管理費の回収を行うことは可能ですので、ぜひ一度弁護士にご相談ください。
【参照条文】
建物の区分所有等に関する法律
（特定承継人の責任）
第八条 前条第一項に規定する債権は、債務者たる区分所有者の特定承継人に対しても行うことができる。
（区分所有権の競売の請求）
第五十九条 第五十七条第一項に規定する場合において、第六条第一項に規定する行為による区分所有者の共同生活上の障害が著しく、他の方法によつてはその障害を除去して共用部分の利用の確保その他の区分所有者の共同生活の維持を図ることが困難であるときは、他の区分所有者の全員又は管理組合法人は、集会の決議に基づき、訴えをもつて、当該行為に係る区分所有者の区分所有権及び敷地利用権の競売を請求することができる。
２ 第五十七条第三項の規定は前項の訴えの提起に、前条第二項及び第三項の規定は前項の決議に準用する。
３ 第一項の規定による判決に基づく競売の申立ては、その判決が確定した日から六月を経過したときは、することができない。
４ 前項の競売においては、競売を申し立てられた区分所有者又はその者の計算において買い受けようとする者は、買受けの申出をすることができない。
民事執行法
（売却基準価額の決定等）
第六十条 執行裁判所は、評価人の評価に基づいて、不動産の売却の額の基準となるべき価額（以下「売却基準価額」という。）を定めなければならない。
２ 執行裁判所は、必要があると認めるときは、売却基準価額を変更することができる。
３ 買受けの申出の額は、売却基準価額からその十分の二に相当する額を控除した価額（以下「買受可能価額」という。）以上でなければならない。
（剰余を生ずる見込みのない場合等の措置）
第六十三条 執行裁判所は、次の各号のいずれかに該当すると認めるときは、その旨を差押債権者（最初の強制競売の開始決定に係る差押債権者をいう。ただし、第四十七条第六項の規定により手続を続行する旨の裁判があつたときは、その裁判を受けた差押債権者をいう。以下この条において同じ。）に通知しなければならない。
一 差押債権者の債権に優先する債権（以下この条において「優先債権」という。）がない場合において、不動産の買受可能価額が執行費用のうち共益費用であるもの（以下「手続費用」という。）の見込額を超えないとき。
二 優先債権がある場合において、不動産の買受可能価額が手続費用及び優先債権の見込額の合計額に満たないとき。
２ 差押債権者が、前項の規定による通知を受けた日から一週間以内に、優先債権がない場合にあつては手続費用の見込額を超える額、優先債権がある場合にあつては手続費用及び優先債権の見込額の合計額以上の額（以下この項において「申出額」という。）を定めて、次の各号に掲げる区分に応じ、それぞれ当該各号に定める申出及び保証の提供をしないときは、執行裁判所は、差押債権者の申立てに係る強制競売の手続を取り消さなければならない。ただし、差押債権者が、その期間内に、前項各号のいずれにも該当しないことを証明したとき、又は同項第二号に該当する場合であつて不動産の買受可能価額が手続費用の見込額を超える場合において、不動産の売却について優先債権を有する者（買受可能価額で自己の優先債権の全部の弁済を受けることができる見込みがある者を除く。）の同意を得たことを証明したときは、この限りでない。
一 差押債権者が不動産の買受人になることができる場合
申出額に達する買受けの申出がないときは、自ら申出額で不動産を買い受ける旨の申出及び申出額に相当する保証の提供
二 差押債権者が不動産の買受人になることができない場合
買受けの申出の額が申出額に達しないときは、申出額と買受けの申出の額との差額を負担する旨の申出及び申出額と買受可能価額との差額に相当する保証の提供
３ 前項第二号の申出及び保証の提供があつた場合において、買受可能価額以上の額の買受けの申出がないときは、執行裁判所は、差押債権者の申立てに係る強制競売の手続を取り消さなければならない。
４ 第二項の保証の提供は、執行裁判所に対し、最高裁判所規則で定める方法により行わなければならない。
