K&K PARTNERS法律事務所

滞納管理費の問題について、専門家に依頼をする場合、どの専門家を選択すればよいのでしょうか。
選択肢として考えられるのは、弁護士、司法書士、マンション管理士です。

滞納管理費の問題といっても、①予防段階、②滞納初期、③長期滞納のそれぞれの段階で状況は異なりますので、段階ごとに検討をする必要があります。

①予防段階

まだ滞納が発生していない予防段階で依頼をするならマンション管理士が適切だと思います。

滞納の予防策としては良好なコミュニティの形成や滞納に対するペナルティの設定が考えられますが（管理費滞納の予防）、マンション管理士に相談をして、それぞれのマンションに適した対応を取ることで滞納を予防することができます。
弁護士や司法書士にもできないことはないですが、費用面を考慮するとマンション管理士が一番適切かなと思います。

②滞納初期

滞納が始まってしまった場合、マンション管理士は基本的に選択肢から外れます。マンション管理士が組合様の代理人となって滞納者に督促や交渉をすることは違法です（弁護士法72条）。また、滞納に対しては、いずれ法的な措置を検討しなくてはならない可能性がありますが、法的措置に関してマンション管理士が法律相談に応じたり、助言をしたりすることは違法行為に当たる可能性が高いです。この段階でマンション管理士ができることは非常に限られたものとなりますので（法律がそうなっているので、やむをえません。）、別の専門家に依頼をするべきです。

それでは、弁護士か司法書士、どちらに頼めばよいかですが、結論からいうと弁護士に依頼するのが賢明だと思います。③で解説しますが、長期滞納になってしまった場合に、司法書士では対応が難しいので、当初から弁護士に依頼する方が費用や手間が安く済みます。滞納初期に解決できた場合を比較しても、弁護士と司法書士で費用には変わりありませんので、弁護士に依頼するのが適切だと思われます。

③長期滞納

長期滞納の段階で依頼するのは弁護士以外にあり得ません。
長期滞納者に対しては、法的措置を含む厳格な対応をしなくてはなりませんが、まず、そもそも司法書士は140万円以下の事件しか扱えませんので、長期滞納の場合、それを超えてしまう可能性があります（現在そうでなくてもいずれ超える可能性含む。）。
また、滞納管理費の問題に関しては、強制執行や59条訴訟・59条競売を視野に入れなければなりませんが、いずれも地裁事件ですので、司法書士は代理人となることができません。
最終的な解決を視野に入れると長期滞納の段階で専門家に依頼をするとすれば弁護士以外にはあり得ないこととなります。

以上のとおり、滞納問題に関しては、①予防段階ではマンション管理士、②・③滞納が開始した段階では弁護士に依頼をするのが適切だと思われます。

【参照条文】

弁護士法72条（非弁護士の法律事務の取扱い等の禁止）
弁護士又は弁護士法人でない者は、報酬を得る目的で訴訟事件、非訟事件及び審査請求、再調査の請求、再審査請求等行政庁に対する不服申立事件その他一般の法律事件に関して鑑定、代理、仲裁若しくは和解その他の法律事務を取り扱い、又はこれらの周旋をすることを業とすることができない。ただし、この法律又は他の法律に別段の定めがある場合は、この限りでない。

司法書士法3条1項
司法書士は、この法律の定めるところにより、他人の依頼を受けて、次に掲げる事務を行うことを業とする。

一 　登記又は供託に関する手続について代理すること。
二 　法務局又は地方法務局に提出し、又は提供する書類又は電磁的記録（電子的方式、磁気的方式その他人の知覚によつては認識することができない方式で作られる記録であつて、電子計算機による情報処理の用に供されるものをいう。第四号において同じ。）を作成すること。ただし、同号に掲げる事務を除く。
三 　法務局又は地方法務局の長に対する登記又は供託に関する審査請求の手続について代理すること。
四 　裁判所若しくは検察庁に提出する書類又は筆界特定の手続（不動産登記法 （平成十六年法律第百二十三号）第六章第二節 の規定による筆界特定の手続又は筆界特定の申請の却下に関する審査請求の手続をいう。第八号において同じ。）において法務局若しくは地方法務局に提出し若しくは提供する書類若しくは電磁的記録を作成すること。
五 　前各号の事務について相談に応ずること。
六 　簡易裁判所における次に掲げる手続について代理すること。ただし、上訴の提起（自ら代理人として手続に関与している事件の判決、決定又は命令に係るものを除く。）、再審及び強制執行に関する事項（ホに掲げる手続を除く。）については、代理することができない。

イ　民事訴訟法 （平成八年法律第百九号）の規定による手続（ロに規定する手続及び訴えの提起前における証拠保全手続を除く。）であつて、訴訟の目的の価額が裁判所法 （昭和二十二年法律第五十九号）第三十三条第一項第一号 に定める額を超えないもの
ロ　民事訴訟法第二百七十五条 の規定による和解の手続又は同法第七編 の規定による支払督促の手続であつて、請求の目的の価額が裁判所法第三十三条第一項第一号 に定める額を超えないもの
ハ　民事訴訟法第二編第四章第七節 の規定による訴えの提起前における証拠保全手続又は民事保全法 （平成元年法律第九十一号）の規定による手続であつて、本案の訴訟の目的の価額が裁判所法第三十三条第一項第一号 に定める額を超えないもの
ニ　民事調停法 （昭和二十六年法律第二百二十二号）の規定による手続であつて、調停を求める事項の価額が裁判所法第三十三条第一項第一号 に定める額を超えないもの
ホ　民事執行法 （昭和五十四年法律第四号）第二章第二節第四款第二目 の規定による少額訴訟債権執行の手続であつて、請求の価額が裁判所法第三十三条第一項第一号 に定める額を超えないもの
七 　民事に関する紛争（簡易裁判所における民事訴訟法 の規定による訴訟手続の対象となるものに限る。）であつて紛争の目的の価額が裁判所法第三十三条第一項第一号 に定める額を超えないものについて、相談に応じ、又は仲裁事件の手続若しくは裁判外の和解について代理すること。
八 　筆界特定の手続であつて対象土地（不動産登記法第百二十三条第三号 に規定する対象土地をいう。）の価額として法務省令で定める方法により算定される額の合計額の二分の一に相当する額に筆界特定によつて通常得られることとなる利益の割合として法務省令で定める割合を乗じて得た額が裁判所法第三十三条第一項第一号 に定める額を超えないものについて、相談に応じ、又は代理すること。

マンション適正化法2条5号
マンション管理士　第三十条第一項の登録を受け、マンション管理士の名称を用いて、専門的知識をもって、管理組合の運営その他マンションの管理に関し、管理組合の管理者等又はマンションの区分所有者等の相談に応じ、助言、指導その他の援助を行うことを業務（他の法律においてその業務を行うことが制限されているものを除く。）とする者をいう。

管理費の滞納者と任意の交渉をすることがあると思います。滞納の理由として、管理費を支払う資力がないという者に対してどのようなアドバイスができるでしょうか。

単に滞納管理費を支払えというだけでは、滞納者から支払う資力がないと言われ、堂々巡りになってしまう可能性が高いです。
なぜ滞納管理費を支払うことができないのか、その原因を探り、滞納管理費を解消する方法を滞納者とともに考え、滞納者にとっても利益になる方法を見つけることができれば、滞納者もそれに従い、滞納管理費の支払をしてくれる可能性があります。

①家計の見直しによる滞納管理費の解消

まず、一番最初に検討するべきなのは、家計の見直しです。滞納者のほとんどは管理費等は支払わないけれど、住宅ローンや光熱費、スマホをはじめとした携帯代、車の維持費、保険料などの支払を行っています。要するに、管理費等に対する債務の弁済の順位を意図的に下げているのです。

管理費等はマンションの共益費であり、支払わなければ居住者全員の不利益になるものです。それを支払わずに、自らの利益になる債務の弁済に回すのは許されることではありません。家計を見直すことによって、管理費等への支払の順位を上げさせるべきです。

②借入れによる滞納管理費の解消

家計を見直すだけでは滞納を解消できない場合、金融機関からの借入れを検討するべきです。借入れをしてでも、他の区分所有者に迷惑をかけないようにするべきであるという理由もありますが、金融機関の借入利率の方が管理費等の遅延損害金の利率（以前の記事）よりも低いことが多いため、借入れをした方が滞納者の利益にもなります。

マンションの部屋に抵当権を設定できるのであれば一番良いですが、銀行のカードローンであれば比較的審査も通りやすいですし、借入利率も滞納管理費の遅延損害金の利率よりも低いことが多いので、検討に値すると思います。

③マンションの任意売買による滞納管理費の解消

借入れもできないような状況であれば、マンションの任売を検討するべきです。管理費の支払義務は毎月発生するものであり、遅延損害金も発生しますので、解消しなければどんどんと増大していきます。管理費の滞納は次の所有者が承継しますので（管理費の承継）、物件価値から差し引かれます。すなわち、早めに売却しないとどんどんとマンションの価値が下がってしまうことになります。さらに、任売ではなくて、強制競売になってしまった場合、競売市場性修正が働きますので、任売のときの6～7割くらいの価格でしか物件が売れないこともありえます。少しでも高く売れる方が滞納者の手元にお金が残りますので、強制競売は絶対に避けるべきです。オーバーローンの場合でも金融機関と相談できることがありますので、滞納管理費の解消が不可能となったら、すぐに任売を検討するべきでしょう。

管理組合様にとっては、滞納管理費を回収することが一番重要ですが、滞納者にとっても有益になることですので、アドバイスをしてあげても良いのではないでしょうか。