K&K PARTNERS法律事務所

マンションの管理費を滞納している区分所有者が管理組合に連絡することなくそのマンションの部屋を第三者に売却し、いつの間にか所有者が変わっていたということがあります。
そもそも法的には、区分所有権を売却する際に、区分所有者は管理組合から承諾を得る必要はありませんし、また、原則として報告義務も負いませんので、いつの間にか所有者が変わっていたというのはあり得ることです（一般的には所有者変更届を出すことになっており、それに従う区分所有者がほとんどだとは思います。）。
それでは、そのような場合、管理組合はどのような対応を取ればよいのでしょうか。

まず、管理費を滞納していた区分所有者（以下「旧所有者」といいます。）に対しては、当然に区分所有権喪失時までの滞納管理費を請求することができます。
もし、旧区分所有者がマンション売却後に行方不明になっている場合は、こちらをご参照ください。

次に、旧所有者からマンションの部屋を購入した新たな区分所有者（以下「新所有者」といいます。）に対してですが、新所有者は区分所有法8条に基づき、旧所有者が滞納していた管理費を承継しますので、管理組合は新所有者に対しても滞納管理費の請求をすることができます。
新所有者が滞納管理費の存在を知っていたかどうかは関係ありません。
新所有者が旧所有者が管理費を滞納していたことを知らずにマンションを購入したとしても、新所有者は旧所有者が滞納していた管理費の支払義務を免れることはできません。
また、滞納管理費の支払については、旧所有者と新所有者との間で旧所有者が支払うことで合意をしていることがあります。
しかし、その合意はあくまでも旧所有者と新所有者との間でしか効力を有しませんので、管理組合はその合意に拘束されることはなく、全額を新所有者に対して請求することができます。
新所有者は滞納管理費の存在を知らなくてもその支払義務を負い、また旧所有者との間で滞納管理費の支払の割合について合意をしていたとしても管理組合から滞納管理費全額の支払を求められる可能性があるのですから、酷な立場に置かれているようにも思えます。
しかし、新所有者が旧所有者が滞納していた管理費を支払った場合、新所有者が旧所有者との間で新所有者が管理費の支払をする旨の合意をしていない限り、新所有者は支払った滞納管理費の全額を旧所有者に求償をすることができますので、決して不当ではありません。

なお、当然のことですが、区分所有権の移転後に新所有者が滞納した管理費については、新所有者のみが支払義務を負います。

【参考条文】

建物の区分所有等に関する法律

（特定承継人の責任）
第八条 　前条第一項に規定する債権は、債務者たる区分所有者の特定承継人に対しても行うことができる。

管理費を滞納している区分所有者が生活保護を受給している状態のときに滞納管理費の請求をすることは許されるのでしょうか。

そもそも、マンションを所有しているのに生活保護を受けることはできるのか疑問に思われるのではないでしょうか。
生活保護は生活困窮者がその利用し得る資産、能力その他あらゆるものを活用することを要件として行われます。
したがって、預貯金、生活に利用されていない土地・家屋等があれば売却等し生活費に充てることが求められます（厚生労働省HP）。
しかし、現に居住する家は生活に不可欠なものですので必要以上に高額でなければ売却を求められることもなく、居住し続けたまま生活保護を受けることができます。

それでは、そのような生活保護受給者に対して滞納管理費の請求をすることは許されるのでしょうか。
生活保護受給者であっても管理費の支払義務は免除されるものではありませんので、当然に滞納管理費の支払請求をすることができます。

ただし、滞納管理費の支払請求訴訟を提起し、判決を取得したとしても、生活保護費を差し押さえることはできませんので、不動産の強制執行又は59条競売の方法で滞納管理費の回収を図ることになります。生活保護費が預金口座に振り込まれた段階で預金を差し押さえることは可能という意見もありますが、生活保護法58条の趣旨から大いに疑問ですし、差押えのタイミングによっては生活保護費そのものを差押えたものと同視できるとして違法とされる可能性もあると思います。原則として、不動産からの回収を検討するべきでしょう。

なお、道徳的な面から生活保護受給者に対する滞納管理費の請求や不動産に対する強制執行を躊躇する意見もあるかもしれません。しかし、管理費の支払義務はマンションを所有している以上、当然に発生する基本的な義務ですので、まず第一に履行しなければならないものであると考えます。仮に管理費が支払えないのだとしたら、マンションを売却して滞納管理費を完済し、賃貸住宅に居住するべきです。それすらできないのだとしたら自己破産を検討するべきであり、破産した上で生活保護を受給し賃貸住宅に居住することは可能なわけですから、生活保護受給者の最低限の生活は守られるはずです。少なくとも、マンションを所有し続けなければ「健康で文化的な最低限度の生活を営む」ことができないということはあり得ません。本来であれば、滞納管理費の支払が困難であると判断される場合には、行政がマンションの任意売却や自己破産を指導するべきであり、それを怠った皺寄せを管理組合が負うというのは不当であると思います。管理組合としては、滞納者が生活保護受給者であっても毅然として対応をするべきです。しかし、それによって理事長や理事の方が精神的な負担を負われるのは妥当ではないと思いますので、滞納者が生活保護受給者であると判明した時点で弁護士に回収を依頼されるというのも一つの方法だと思います。

【参考条文】

生活保護法

（保護の補足性）
第四条 　保護は、生活に困窮する者が、その利用し得る資産、能力その他あらゆるものを、その最低限度の生活の維持のために活用することを要件として行われる。
２ 　民法 （明治二十九年法律第八十九号）に定める扶養義務者の扶養及び他の法律に定める扶助は、すべてこの法律による保護に優先して行われるものとする。
３ 　前二項の規定は、急迫した事由がある場合に、必要な保護を行うことを妨げるものではない。

（差押禁止）
第五十八条 　被保護者は、既に給与を受けた保護金品又はこれを受ける権利を差し押えられることがない。